VvE "Escamp" F.A.Q.

Veel gestelde vragen:

Nieuwe bewoners/leden komen vaak met vragen die, vanuit hun gezichtspunt, uiterst logisch zijn en zouden kunnen bijdragen aan het beter funktioneren van de VvE of het besparen van kosten op allerlei gebied. Hoewel het bestuur graag voorzien wordt van nieuwe denkbeelden, ideeen etc etc zijn veel van die zaken in een eerder stadium al eens voorbijgekomen. Vandaar dat de meest voorkomende vragen van nieuwe leden/bewoners op deze site zijn weergegeven. Dit dient echter niemand te weerhouden, na hiervan kennis te hebben genomen, om alsnog met suggesties op welk gebied dan ook te komen.

Veel (achtergrond)informatie kunnen eigenaren/bewoners ook halen uit de set "Escampiteiten" die wordt toegezonden bij eigendomsoverdracht en, aan alle leden, na de Algemene Ledenvergadering (ALV) indien daartoe door wijzigingen aanleiding is. Het wordt van harte aanbevolen om die door te lezen. Indien u deze "Escampiteiten" niet meer in het bezit heeft kunt u een recent exemplaar opvragen (zowel digitaal als schriftelijk) bij het bestuur of onze administrateur. Ook is het van het grootste belang dat alle eigenaren en bewoners kennis hebben genomen van de bepalingen van het (Huishoudelijk) Reglement. Dit voorkomt discussies tussen eigenaren/bewoners onderling en/of met het bestuur. Indien een eigenaar van mening is dat er één of meerdere bepalingen van het Huishoudelijk Reglement moeten worden gewijzigd, verwijderd of toegevoegd, is dat uitsluitend mogelijk door dit in de agenda van de eerst volgende ALV te laten opnemen. Alleen de ALV heeft de bevoegdheid genoemde veranderingen in het Huishoudelijk Reglement aan te brengen. Het bestuur heeft die bevoegdheid niet. Voorstellen tot wijziging van het Huishoudelijk Reglement dienen uiterlijk medio januari van elk jaar schriftelijk bij het bestuur te worden ingediend. Dit in verband met het samenstellen van de convocatie en agenda voor de ALV en de doorlooptijd in verband met drukwerk en verzending.

CV/Stookkosten:

Ons gebouw heeft een één pijpsysteem en dat geeft niet de mogelijkheid een appartement fors af te koelen door alle thermostaten op "dicht" te zetten. De doorvoerleidingen zullen altijd nog een behoorlijke warmte afgeven. Dit probleem kan de betrokken bewoner vrijwel geheel oplossen door deze doorvoerleidingen te isoleren (er bestaat ook mooie radiatorbuisisolatie).
Hoewel dit Reglementair complicaties kan geven is een eerder gedachtegoed geweest (met name bij het plaatsen van de radiatoren met de thermostaatkranen) om over te gaan tot het plaatsen van warmtemeters op elke radiator. Op die wijze kan men het verbruik van de radiator meten en afzetten tegen een gemiddelde. Dat weer afgezet tegen de totale stookkosten kan leiden tot een specifieke energienota vanuit de VvE per flateigenaar. Om dit te realiseren dient de VvE eerst voor alle radiatoren in het gebouw warmtemeters aan te schaffen en vervolgens jaarlijks een bedrijf in te huren dat alle 120 woningen bezoekt teneinde deze meters uit te lezen en een berekening te maken per appartement van de stookkosten in verhouding tot het algemeen gemiddelde. Daarbij dienen de stookkosten dan weer te worden gesplitst in gasverbruik en transportkosten gas. De transportkosten zijn voor iedereen gelijk (geen transport is geen enkele warmte) zodat enkel de verbruikskosten kunnen worden toebedeeld. Indien men alles "op een hoop gooit" betekent deze wijze van berekening, mede door de hoge kosten van de externe partij om een en ander uit te voeren, dat een ieder fors meer gaat betalen hetgeen zal leiden tot een aanvullende verhoging van de maandelijkse exploitatiekosten zelfs voor de eigenaren die (fors) onder het gemiddelde verbruiken. Tevens merken wij op dat wijziging van het Reglement, om dit te realiseren, de aanwezigheid ter vergadering vereist van minimaal 80 leden waarvan 3/4 voor het voorstel dient te stemmen. Ook dient dit op de agenda van de vergadering als agendapunt te zijn vermeld. Het kan zelfs zijn dat onder de bepalingen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek alle eigenaren toestemming moeten verlenen voor een dergelijk besluit. In het verleden is er geen substantieel aantal leden op ledenvergaderingen aanwezig geweest die deze aanpassing wensten.

Afsluiten gebouw/ brievenbussen:

Het plaatsen van brievenbussen in de entrees heeft tot gevolg dat, ingevolge de Postwet, de huisnummering van ons gebouw moet worden aangepast. De huisnummers lopen namelijk van west naar oost en terug. Zo ook de postcodes (het gebouw heeft 6 postcodes waarvan elke postcode van west naar oost en vervolgens op de volgende etage doorloopt tot hoek west). Dus, tenzij bijna 60 brievenbussen van oost aan de westzijde en omgekeerd worden geplaatst is dit niet zonder hele hoge kosten uitvoerbaar. Het wijzigen van de huisnummers heeft tot gevolg dat er nieuwe eigendomsaktes moeten worden opgemaakt. Daartoe moeten ook de hypotheekhouders toestemming verlenen. Dit betekent dus nieuwe eigendomsaktes (notariskosten) , nieuwe kadastrale inschrijvingen (kosten) en 115 eigenaren die een nieuw huisnummer krijgen (de eerste 5 huisnummers blijven gelijk). Het voordeel dat dan de gehele dag de entrees kunnen worden afgesloten is gevoelsmatig. In het verleden zijn diverse tests uitgevoerd bij omliggende flats die wel "afgesloten" zijn. Tijdens die tests heeft het nooit langer dan enkele minuten geduurd voordat toegang werd verkregen ("meelopen" met iemand die naar binnen of naar buiten ging). Daarnaast kunt u, als "lenige" crimineel, altijd met gemak op de 1e etage klimmen door simpelweg op een auto te stappen en zo verder. De kosten voor het "omnummeren" kunt u globaal schatten op minimaal € 400,-- per flat (éénmalig). Ook hierbij merken wij op dat wijziging van het Reglement aanwezigheid ter vergadering vereist van minimaal 80 leden waarvan 3/4 voor het voorstel dient te stemmen. Het kan zelfs zijn dat onder de bepalingen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek alle eigenaren toestemming moeten verlenen voor een dergelijk besluit.

Algemeen gedeelte / privé-gedeelte:

Wat tot het Algemeen Gedeelte, en wat tot het privé-gedeelte van het gebouw en uw appartement behoort kunt u terugvinden in Het Reglement en het Huishoudelijk Reglement. Eén van de meest markante voorbeelden daarvan is het afvoerpijpje van de doucheruimte. Reglementair is vastgelegd dat alle rioleringen, voor zover gebruikt door alle bewoners, eigendom zijn van de VvE. De aansluitingen daarop behoren echter tot het privé-gedeelte. Onderhoud/reparatie aan het privé-gedeelte van het appartement is dus voor rekening en risico van de desbetreffende eigenaar. Sommige zaken zijn daar vrij logisch, zoals de keukenafvoer (tot aan de standleiding naar het hoofdriool), toiletaansluiting e.d. Het afvoerpijpje van de douche loopt echter door de vloer naar de doucheruimte van het onderliggende appartement ( c.q. voor de 1e etage de kelderberging) en gaat daar met een bocht door de muur naar de standleiding (hoofdriolering). Kortom: als er lekkage optreedt merkt de eigenaar van het "pijpje" daar niets van maar heeft de benedenbuur de overlast. De reparatie dient echter wel degelijk door de desbetreffende eigenaar, ook voor zijn/haar kosten, plaats te vinden. Indien het een verzekerd voorval betreft is het mogelijk de kosten te verhalen op de Collectieve Opstalverzekering van de VvE. Het eigen risico, van € 250,-- per verzekerd voorval, zal in dat geval echter wel door de desbetreffende eigenaar moeten worden voldaan omdat dit een schade betreft aan het "privé-gedeelte" en dit dus feitelijk geen zaak voor de VvE "Escamp" is. Het bestuur adviseert eigenaren/bewoners, indien men overgaat tot het vernieuwen van de doucheruimte, gelijk ook dit afvoerpijpje te laten vervangen als dat al in een eerder stadium niet is vernieuwd.

Gebruik Parkeerterrein:

Voor alle redenen waarom het parkeerterrein gebruikt dient te worden zoals aangegeven verwijzen wij u naar punt 15 en 16 van de "Escampiteiten". Daarnaast komt veel het misverstand voor dat als men de eigen personenauto niet op het terrein plaatst men een ander op zijn/haar plek kan laten parkeren (ondanks dat dit in de sleutelovereenkomst parkeerterrein expliciet wordt uitgesloten). Het parkeerterrein is bestemd voor alle bewoners. Daar er aanmerkelijk minder parkeerplekken zijn dan bewoners is er een recht op medegebruik vastgelegd. Doordat auto's regelmatig het terrein verlaten, hebben alle bewoners die het terrein oprijden om te parkeren een even grote kans dat zij een plek kunnen vinden c.q. geen plek kunnen vinden en buiten moeten parkeren. Als bewoners niet-bewoners op het terrein laten parkeren verminderen zij daardoor de kans voor mede-bewoners om een parkeerplaats op het terrein te vinden en maken daarmee dus inbreuk op het recht van medegebruik. Dit is daarom niet toegestaan.

Slagbomen Parkeerterrein:

Een ieder die een sleutel van het parkeerterrein in zijn/haar bezit heeft, heeft daarvoor een sleutelovereenkomst ondertekend en een bijlage daarbij ontvangen waarin belangrijke punten met betrekking tot het gebruik staan. Kortom, zeker de bijlage, is iets om aandachtig te lezen. Aangezien uit de praktijk blijkt dat niet iedereen dat doet en daar zich daardoor toch regelmatig vervelende situaties bij de, met name uitgaande, slagboom voordoen vermelden wij hierna een (klein) stukje uit die bijlage bij de sleutelovereenkomst:
-indien, door welke oorzaak dan ook, de slagboom openstaat dient men toch de sleutel door de sleutellezer te halen, te constateren of het rode lampje op de sleutellezer gaat branden (indien knipperen sleutel opnieuw door de sleutellezer halen) en daarna pas het terrein op- of af te rijden. Indien men dit niet doet, zal men, zodra de slagbomen weer in normaal bedrijf zijn, het terrein niet meer kunnen opkomen c.q. als men naar binnen gereden is, niet meer kunnen verlaten.
-zorgt u bij het verlaten van het terrein dat uw auto, nadat u de sleutel door de sleutel kaartlezer heeft gehaald en de slagboom is geopend, niet (ook niet heel weinig) achteruit rijdt. Dit heeft tot gevolg dat de slagboom zich weer sluit en u niet meer met uw auto het terrein kunt verlaten omdat uw sleutel dan al in de "buiten" stand staat.

Bloembakken op of aan buitenzijde balustrade en aan tussenschotten:

Hoewel het een fleurig en leuk gezicht is, is het niet toegestaan plantenbakken/potten te plaatsen aan de buitenzijde van, of op, de balustraderand of te bevestigen aan de tussenschotten.Dit is door de eigenaren besloten op grond van de risico's die dit soort constructies met zich meebrengen bij storm (windvlagen) die zeker bij een hoog gebouw als "Escamp" volkomen onberekenbaar en zeer heftig kunnen zijn. Het risico dat de inhoud van de bloempot/bak naar beneden waait, of zelfs de gehele bak/pot is zeker niet denkbeeldig. Mocht dat dan ook nog eens iemand treffen dan is de desbetreffende eigenaar aansprakelijk voor de (letsel-)schade. Deze wordt niet gedekt door een eventueel gesloten W.A. verzekering daar het reglementair niet is toegestaan een dergelijke constructie te plaatsen en de betrokken eigenaar dus onrechtmatig heeft gehandeld.
Tevens is het niet toegestaan om bloempotten e.d. op de balustraderand te plaatsen omdat deze moeten worden vastgezet met klemmen en/of haken. Deze klemmen, en/of een pot, die "speelruimte" hebben om te bewegen, zullen de zinkhoudende verf aantasten hetgeen leidt tot versnelde roestvorming met als gevolg extra kosten voor alle eigenaren.
Om het balkon een fleurig aanzien te geven kunnen zonder problemen bloembakken aan de binnenzijde van de balustrade worden geplaatst, mits deze niet boven de balustraderand uitsteken. Fleurig en veilig !

Tot slot

Nogmaals wijzen wij met nadruk op de noodzaak voor eigenaren en bewoners om zich zo goed mogelijk te informeren over het "wel en wee" van het hebben van een appartementsrecht en of het gebruik maken daarvan middels bewoning. U vindt deze informatie o.a.:

• op deze website
• in het Reglement zoals opgenomen in de Akte van Splitsing
• in het Huishoudelijk Reglement
• in de informatieset "Escampiteiten" van de VvE "Escamp"
• op diverse websites zoals: Vereniging Eigen Huis, Juridische aspecten VvE , de belangrijkste zaken in het Burgerlijk Wetboek met name deel 5